La cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i redditi da locazione di immobili residenziali, introdotto per semplificare la tassazione degli affitti e favorire l'emersione del sommerso.

Che cos'è la Cedolare Secca?

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, delle relative addizionali regionale e comunale, e dell'imposta di bollo e di registro sui contratti di locazione. Si applica esclusivamente ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

Vantaggi della Cedolare Secca

• Aliquota fissa: Non dipende dal reddito complessivo del contribuente
• Semplificazione: Niente calcolo IRPEF progressiva
• Esenzioni: Niente imposta di bollo e registro
• Certezza: Aliquota prestabilita per tutta la durata del contratto

Svantaggi

• Rinuncia agli aumenti ISTAT: Non è possibile adeguare il canone all'inflazione
• Vincolo temporale: Una volta scelta, si applica per l'intero periodo di imposta
• Limitazioni: Solo per immobili residenziali

Aliquote della Cedolare Secca 2025

Le aliquote variano in base al tipo di contratto:

Contratti Liberi

• Aliquota: 21%
• Si applica ai contratti stipulati a canone libero

Contratti Concordati

• Aliquota: 10%
• Si applica ai contratti stipulati secondo gli accordi territoriali
• Disponibili solo in comuni ad alta tensione abitativa

Quando Conviene la Cedolare Secca?

La convenienza dipende principalmente da:

1. Reddito complessivo del proprietario
2. Tipo di contratto (libero vs concordato)
3. Importo del canone di locazione

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Come si Calcola l'Imposta

Il calcolo è molto semplice:

Imposta cedolare = Canone annuo × Aliquota

Esempio Pratico

Canone mensile: €800
Canone annuo: €9.600
Contratto: Libero (aliquota 21%)

Imposta cedolare = €9.600 × 0,21 = €2.016
Reddito netto = €9.600 - €2.016 = €7.584

Confronto con Regime Ordinario

Nel regime ordinario, il reddito da locazione concorre alla formazione del reddito complessivo e viene tassato con le aliquote IRPEF progressive, più le addizionali regionali e comunali.

Calcolo Regime Ordinario

Per i contratti liberi:

• Base imponibile = Canone × (100% - 5%) = Canone × 95%
• Si applica l'IRPEF progressiva + addizionali

Per i contratti concordati:

• Base imponibile = Canone × (100% - 30%) = Canone × 70%
• Si applica l'IRPEF progressiva + addizionali

Come Optare per la Cedolare Secca

L'opzione può essere esercitata:

1. In sede di registrazione del contratto
2. In sede di dichiarazione dei redditi dell'anno di riferimento
3. Successivamente con istanza all'Agenzia delle Entrate

Documenti Necessari

• Contratto di locazione registrato
• Comunicazione al conduttore della rinuncia agli aumenti ISTAT
• Modello RLI per la registrazione del contratto

Conclusioni

La cedolare secca rappresenta spesso una scelta vantaggiosa, specialmente per:

• Proprietari con redditi medio-alti
• Contratti concordati (aliquota al 10%)
• Chi vuole semplificare la gestione fiscale

Importante Questo articolo ha scopo puramente informativo. Per una consulenza personalizzata, rivolgiti sempre a un commercialista qualificato.

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